CARABAYLLO: DESARROLLO INMOBILIARIO

Carabayllo vuela alto

Por María José Meza Cuadra

El desarrollo inmobiliario de Carabayllo pinta al distrito como la nueva estrella de Lima Norte.

De camino por la Panamericana Norte, en la Av. San Juan de Dios, la carretera sin asfaltar y los camiones que con dificultad la transitan hacen parecer que se trata de una zona donde el desarrollo urbano aún está lejos de llegar. Sin embargo, los carteles de proyectos inmobiliarios que inundan el camino anuncian lo que a unos kilómetros más viene: las bases de lo que será el nuevo Carabayllo.

Casetas, casetas, casetas

Las casetas de venta de proyectos de lotes, departamentos y casas están en toda la Av. San Juan de Dios. Centenario, Los Portales y Menorca dominan el mercado de lotes. Ofrecen separar un lote por S/.20 y financiamiento directo hasta por alrededor de 80 meses sin evaluación crediticia. Por ejemplo, los terrenos de la urbanización San Antonio de Menorca -cuyos proyectos en la zona suman alrededor de 60 ha- se venden por US$350 el m 2.

En cuanto a los condominios, la oferta es más amplia.  Líder, Wescon, Urbana, La City, Viva GyM (SE 1255) y JJC Edificaciones (SE 1364) son algunas de ellas. “La mayoría de los proyectos contemplan departamentos de aproximadamente tres dormitorios, de 70 m 2 a  75 m 2  a un precio de S/.60,000 a S/.135,000. No obstante, cada vez hay más de dos dormitorios para familias jóvenes”, indica Gerardo Freiberg, gerente general del Fondo MiVivienda. La mayor disponibilidad de suelo permite en Carabayllo desarrollar  grandes condominios de viviendas con áreas sociales importantes (SE 1304). Los proyectos ofrecen diversidad de áreas comunes, desde los clásicos juegos infantiles y áreas de parrillas hasta piscina y cine. Uno de los primeros proyectos bajo este formato es Villa Club de Paz Centenario Global -unión entre el peruano Grupo Centenario, la chilena PAZ y la ecuatoriana Global–. Este proyecto, que se inició en el 2009, cuenta ya con alrededor de 40 ha y una inversión de más de US$300 millones. La principal opción de financiamiento ofrecida para estos proyectos es el Fondo MiVivienda. El monto de separación es de alrededor de S/.500 y se pide entre el 10% y 25% del valor del inmueble como cuota inicial. De hecho, según Freiberg, Carabayllo comprende el 45% de las colocaciones del Fondo MiVivienda en el Cono Norte.

Despegando

El desarrollo inmobiliario en Carabayllo tiene más de 15 años; sin embargo -como afirma Ivo Tomasevich, gerente de ventas de la división de vivienda de Los Portales- éste se trataba básicamente de la comercialización de lotes. Los cambios en el perfil de los consumidores, la búsqueda de nuevas oportunidades de las inmobiliarias junto con la municipalidad distrital impulsan el desarrollo de la zona.

Los habitantes de Carabayllo y de los distritos aledaños ya no sólo buscan un lote para una vivienda futura, sino también un hogar dónde establecer a su familia. La mayoría de los nuevos vecinos de estos condominios son empresarios independientes de Lima Norte; empresarios que dan su primer paso hacia la formalización, en la mayoría de casos, por primera vez en el sistema bancario. “Lo importante es el compromiso que estas familias están tomando por los próximos 15 ó 20 años; esta gente es la que triunfa más fácilmente”, sostiene Gustavo Jacobs, gerente general de JJC Edificaciones.

Asimismo, las inmobiliarias han identificado en Carabayllo la oportunidad de satisfacer el déficit habitacional obteniendo niveles de rentabilidad aun atractivos. Amplios terrenos cuyos precios permiten desarrollar grandes proyectos residenciales a pesar de las deficiencias de servicios de agua y desagüe que deben proveer.

Adicionalmente la actitud accesible y proactiva de la municipalidad distrital es resaltada por las inmobiliarias. “Sólo nuestro proyecto ha llevado a más de 3,000 familias [a Carabayllo]; así se comienza a generar demanda por servicios que la municipalidad poco a poco comienza a atender”, sostiene Alberto Celis, gerente comercial de Villa Club. Además son estos nuevos vecinos los que aumentarán la recaudación del distrito, y votarán en las próximas elecciones.

Una nueva cara

“La ventaja de Carabayllo es que aún hay espacio para el desarrollo ordenado; hay que hacer que éste sea ordenado”, afirma Carlos Montero, gerente de la división de urbanizaciones de Centenario. Sin considerar futuras compras, los proyectos actuales se seguirán desarrollando hasta el 2016. Los nuevos vecinos de Carabayllo no sólo demandan que se satisfagan las necesidades de agua, desagüe y conectividad, sino que también atraerán oferta comercial, así como de servicios educativos y de salud que consolidarán la nueva cara del distrito.